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1 de Abril de 2020
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    Alienação fiduciária de bem imóvel

    Do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel.

    Nicole Campos, Estudante de Direito
    Publicado por Nicole Campos
    há 4 anos

    1. DAS PARTES DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMÓVEL

    Fidúcia denota confiança, e o negócio fiduciário se caracteriza pela presença do risco decorrente da confiança depositada pelo transmitente (devedor) em garantia na pessoa do adquirente (credor). São, portanto, partes neste contrato:

    a) o credor, denominado fiduciário (em quem se confia): é o detentor do crédito concedido, que passa a ser o proprietário do imóvel e exerce a posse indireta. É aquele que recebe o mesmo bem imóvel dado em garantia para o cumprimento da obrigação principal, todavia, recebendo esta propriedade fiduciária em caráter resolúvel ou condicional. Podem ser credor pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (art. 22, parágrafo 1) e,

    b) o devedor, denominado fiduciante (aquele que confia): aquele que se obriga ao cumprimento da obrigação principal e que, por sua vez, dá em confiança e como escopo de garantia para o cumprimento desta mesma obrigação um bem imóvel de sua propriedade em caráter resolúvel a ser transmitido a outrem, reservando-se ainda na posse direta do bem, que após o adimplemento voltará a seu patrimônio. Essas partes são dinâmicas, ou seja, o credor (fiduciário) poderá ceder seu crédito, que implicará a transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia (art. 27). O devedor (fiduciante) também poderá transmitir os seus direitos sobre o imóvel, com anuência expressa do credor fiduciário, assumindo o adquirente as respectivas obrigações (art. 29). Se um fiador, ou terceiro interessado pagar a dívida, ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária (art. 31).

    2. DO CONTRATO

    A Lei estabelece a faculdade de os contratos de alienação fiduciária se formalizarem por escritura pública, ou por instrumento particular, com força de escritura pública, não se aplicando a norma do artigo 134, II do Código Civil. Pela Lei, o devedor (fiduciante) sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia. Essa propriedade tem caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida, que quando ocorre, terá o direito de operar a revogação da fidúcia, com a consequente consolidação da propriedade plena em nome do devedor-fiduciante. Por outro lado, verificado o inadimplemento contratual do devedor-fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor-fiduciário. Embora o devedor transfira a propriedade do imóvel ao credor até que a dívida seja paga, essa transferência tem caráter temporário e transitório, pois o credor não tem intenção de manter o imóvel em seu nome, mas tem apenas o intuito de garantir-se.

    2.1. Objeto do contrato:

    A teor do parágrafo 1º do artigo 22 da lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária poderá ter como objeto, além da propriedade plena:

    a) bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

    b) o direito de uso especial para fins de moradia;

    c) o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

    d) a propriedade superficiária

    O doutrinador Melhim Namem Chalhubobserva que, “o contrato de alienação fiduciária pode ter como objeto quaisquer bens imóveis, sejam terrenos, com um sem acessões, o domínio útil de imóveis ou a propriedade superficiária, bem como o direito de uso especial para fins de moradia e o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; a propriedade fiduciária sobre o direito real de uso e sobre a propriedade superficiária tem duração limitada ao prazo da respectiva concessão (Art. 22da Lei nª 9.514/1997, § 1º, incisos I a IV, com a redação dada pela Lei nº 11.481/2007)”.

    2.2. Características do contrato:

    Os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel tem natureza acessória, pois dependem de um contrato principal, quer de compra e venda, ou de mútuo, que podem se firmar em momentos absolutamente distintos. Sendo contrato acessório, segue a sorte do principal com referência à sua validade, inexistência ou eficácia. Além disso, este contrato se enquadra na categoria dos direitos reais de garantia. Como os demais direitos reais, necessita do registro do contrato que lhe serve de título, no competente Registro de Imóveis, para se constituir. Este contrato pode ser livremente usado, mesmo por pessoas físicas, não sendo privativo das operações realizadas com entidades financeiras. Por fim, o contrato em questão tem por consequência o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto.

    2.3. Requisitos do contrato (da alienação fiduciária imóvel):

    São cláusulas obrigatórias: a) o valor principal da dívida; b) o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; c) a taxa de juros e os encargos incidente; d) a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; e) a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; f) a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; g) a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27 (art. 24, Lei 9.514/97)

    São cláusulas facultativas: a) cláusula de ciência do devedor da possibilidade de cessão do crédito fiduciário pelo credor; cláusula de direito de cessão dos direitos do devedor mediante prévia e expressa anuência do credor; c) cláusula estabelecendo a obrigação de fornecimento pelo credor de termo de quitação ao devedor no prazo de 30 dias a contar da liquidação do débito, sob pena de multa; d) prazo de carência do contrato.

    3 Comentários

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    Então é possível para pessoas físicas elaborarem contrato de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária e registrar esse contrato no RI? continuar lendo

    Em caso de um credor (fiduciário) ser pessoa fisica e vir a falecer no curso da alienação, antes do pagamento total, como é feita a quitação? continuar lendo

    Excelente artigo.
    Parabéns à Nicole Campos. continuar lendo